Instandsetzungsstrategie

Vorbemerkung:

Welche Strategie als die jeweils richtige anzusehen ist, hängt von einigen Faktoren ab, die im Vorfeld ergründet werden müssten. Bei z. B. größeren Wohngebäuden oder bei Gebäuden mit einer Mischnutzung ist es eher die Regel, dass unterschiedliche Strategien zur Anwendung kommen. Bei der sogenannten Inspektionsstrategie werden bestimmte Mindestanforderungen an das Bauteil gestellt. Sind diese nicht mehr gegeben steht der Austausch des Bauteils an. Die Vorsorgestrategie kennzeichnet hingegen, dass in bestimmten Zeitabständen oder Häufigkeit des Gebrauchs ein Austausch vorgenommen wird. Dies wird u. a. auch in Wartungsverträgen vereinbart. Sollte ein Bauteil von existenzieller Bedeutung sein, etwa für die Bereitstellung von Notstrom, kann es dazu führen, dass redundante Anlagen- oder Bauteile vorhanden sein müssen.

 

Welche Vor- und Nachteile die jeweiligen Strategien beinhalten sollte im Auswahlprozess gleichfalls Berücksichtigung finden.

Einige sicherheitsrelevante Anlagen eines Gebäudes unterliegen auch gesetzlich geregelten Prüf-, Inspektions- und Wartungsintervalle. Hier hat der Anlagenbetreiber keinen Spielraum zur Unterschreitung der Mindestanforderungen.

Teilweise ist es aus Kostengründen sogar sinnvoll Anlagenteile in einer „höherwertigen“  Strategie zu integrieren.

 

Durch unsere langjährigen Erfahrungen, im Bereich der Leitung und Führung technischer Abteilungen (Wohnungswirtschaft), können wir Sie bei der Erstellung und Überarbeitung Ihrer Instandhaltungsstrategien professionell unterstützen.

 

Wichtige Faktoren im Facility Management (FM):

 

MV-Anforderung:

An Funktionalität von technischen, mechanischen oder elektronischen Bauteilen. Haben Ihre MieterInnen einen umfangreichen Anspruch auf Funktionalität der Mietsache (inkl. technischer Anlagen) mit entsprechenden Pönalen abgesichert, da keine Betriebsausfallversicherung oder sogar „Gefahr für Leib und Leben“ (OP-Bereich) besteht?

 

Umlagesituation (NK):

Wie kann die Erhöhung laufender Kosten, z. B. durch die Verkürzung von Inspektions- und Wartungsintervalle, um Ausfallwahrscheinlichkeit zu reduzieren, bei mietbereichsübergreifenden Anlagen (z. B. zentrale Klimatisierung), aufgeschlüsselt werden.

 

Ausfallstrategien:

Muss ich gemäß MV-Vereinbarung keine Pönalen befürchten, wenn nach Ausfall bzw. Defekt eines Bauteils die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache zeitweise (bis zur Reparatur bzw. Erneuerung) eingeschränkt wird? Wenn nicht, wie wirkt sich dies möglicherweise auf die Zufriedenheit des Mieters und einer eventuellen Verlängerung der Mietzeit (Option auf Verlängerung) aus. Hier zeigt sich bereits die Einzelabwägung pro Mieteinheit.

 

Inspektionsstrategie:

Zur Ermittlung bzw. Abgleich von IST-Zuständen mit z. B. vertraglich vereinbarten Verschleißgrenzen oder Mindestanforderungen. Wurde im MV vereinbart, dass bereits kleine optische Verschleißerscheinungen am Bodenbelag eines repräsentativen Eingangsbereichs durch die VermieterInnen unmittelbar Instand zu setzen ist?

 

Vorsorgestrategie:

Kommen z. B. bei Aufzugsanlagen zur Anwendung. Sie werden u. a. auch von der Bauaufsicht oder von Berufsgenossenschaften gefordert, um das Gefährdungspotenzial solcher Anlagen zu reduzieren.

 

Service- oder Vollwartung:

Ob für eine Aufzugsanlage eine Service- oder eine Vollwartung zu vereinbaren ist, hängt von einigen Faktoren ab. Sind die Ausfallwahrscheinlichkeiten hoch bzw. die Anlage in einem instandsetzungswürdigen Zustand, werden die pauschalen Wartungskosten entsprechend hoch kalkuliert bzw. ausfallen. Was wurde mit den Mieter:innen vertraglich vereinbart bzw. wem kann ich die Kosten einer Vollwartung bzw. die Kostenanteile (Wartung und Instandhaltung) in Rechnung stellen. Übernehmen die Vermieter:innen bzw. Betreiber:innen ggf. den Anteil der Instandhaltung komplett (etwa bei Wohnhäusern)? Wenn ja, wäre eine bedarfsbezogene Instandhaltung nicht wirtschaftlicher? In welchem Zustand bekommen die Betreiber:innen ihre Anlage, nach Beendigung des Vollwartungsvertrags, übergeben?

 

Contracting:

Im Contracting wird von den Contractinggeber:innen eine Dienstleistung (z. B. die Bereitstellung und der Betrieb einer Aufzugsanlage) zur Verfügung gestellt, die wiederum von den Contractingnehmer:innen vergütet wird. In der Vergütung sind sämtliche Kosten enthalten. Bei der gewerblichen Vermietung können/werden diese Kosten meist vollständig auf die Mieter:innen übertragen.

 

 

Was verstehen wir unter Instandsetzung:

Die Instandsetzung beinhaltet die zyklischen Aufwendungen für die Wiederherstellen der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit, für bestimmte Dauer. Es ist u. a. die Erneuerung eines umfassenden Bauteils des Gebäudes, so dass wieder ein neuer Lebenszyklus entsteht. Instandsetzung kompensiert die Altersentwertung und wird erst gegen Ende der Lebensdauer eines Bauteils vorgenommen. Instandsetzungen können teilweise einen wertvermehrenden Anteil aufweisen und eine Mietzinsanpassung bewirken, wenn sie umfassend sind oder einen erhöhten Qualitätsstandard ergeben. Instandsetzungen haben meistens Projektcharakter und werden als Einzelmaßnahmen budgetiert.

 

Tragwerk:

Altersbedingter Ersatz von Beton- (z. B. Erneuerung von Außentreppen) und Mauerwerk, Stahlkonstruktionen, Holzbau- und Zimmerarbeiten etc.

 

Fassaden:

Umfassende Fassadensanierung (Ausbesserungen von Untergründen und Komplettanstrich) oder Fassadenisolation (WDVS), Gesamtersatz von Sonnenschutzanlagen

 

Fenster, Türen, Tore:

Vollständiger Ersatz der Fenster-, Tür- oder Toranlage.

 

Installationen:

Gesamtheitliche Erneuerung von Bau- bzw. Anlagenteilen der Elektro-, Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Klimainstallation, im jeweils abgeschlossen Anlagenbereich (z. B. im Rahmen einer Wohnungssanierung)

 

Ausbau:

Gesamtheitliche Erneuerung und umfassende Sanierung (z. B. gebäude-, geschoss- oder einheitsweise) von Ausbauten, Boden-, Wand- und Deckenbelägen, Schalter, Kücheneinbauten inkl. fest eingebaute Geräte, etc. (z. B. im Rahmen einer Wohnungssanierung)

 

Außenanlagen:

Neugestaltung von Garten- und Umgebungsanlagen, Wegen und Plätze

 

Was verstehen wir unter Modernisierung:

Vereinfacht gesagt, eine Instandsetzung, nach dem „neusten Stand“ bzw. gemäß den anerkannten Regeln der Technik, die eine Verbesserung des Objektzustands aus ökonomischen als auch ökologischen Sicht bewirkt.